【案例回顾】
吴跃民诉王请房屋买卖合同纠纷一案——上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终10452号
上诉人吴跃民、吴建民、吴伟民因与被上诉人王请、罗燕房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初5769号民事判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。吴跃民、吴建民、吴伟民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：一、三上诉人作为吴某的法定继承人，自2016年2月9日起取得上海市松江区xx镇xx路xx弄xx号房屋（以下简称系争房屋）的物权，三上诉人已于2016年4月28日向被上诉人发出通知，告知系争房屋买卖合同基于吴某的死亡自2016年2月9日起终止；二、《继承法》第33条规定中的“债务”是指金钱债务，而不是指合同项下义务，一审判决适用法律错误。
一审法院查明：吴某是系争房屋登记的权利人，于2016年2月9日死亡。吴跃民、吴建民、吴伟民系吴某的第一顺位法定继承人，均未表示放弃继承。系争房屋除有法院因本案所做的查封之外无其他抵押登记等权利限制情形。
一审另查明，2016年1月23日，王请、罗燕（买受人、乙方）与吴某（卖售人、甲方）签订合同编号为2645247的《上海市房地产买卖合同》，约定:1、由王请、罗燕向吴某购买系争房屋，建筑面积206.73平方米，总价款为300万元（人民币，下同），甲方于2016年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。2、乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。3、双方确认于2016年4月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。系争房屋权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房产转移登记之日为准。4、甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按该合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，双方同意按照下列第（三）款内容处理，该第（三）款内容为：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收取万分之五的违约金，逾期超过十五日，则乙方有权单方面取消本合同，且甲方应向乙方支付约定总房款20%的违约金。补充条款（一）约定，甲方承诺该房屋无设定抵押。双方应于合同约定的交易过户前30天，按照松江区交易中心要求到房地产交易中心办理审税手续，在乙方办妥贷款审批手续且甲方双方到交易中心办妥审税及乙方购房资格申报审核完毕后7工作日内，双方共同至松江区房地产交易中心办理房屋过户手续。该补充条款（一）第十条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照该买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按该合同第十条约定之违约金比例承担违约责任，乙方应按该合同第九条约定之违约金比例承担违约责任。附件三对付款协议的约定为：乙方于签订该合同当日向甲方现金支付房款30万元，乙方于2016年2月29日前向甲方现金支付房款10万元，乙方于2016年3月31日前向甲方现金支付房款110万元（甲乙双方约定从此笔房款中留2万元作交房尾款暂存中介方，待交房手续全部办理完成当日由中介方将交房尾款直接转交甲方），乙方于甲乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理该房屋交易过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的他项权利证明后以银行贷款方式支付房款150万元给甲方，此款由银行一次性打入甲方指定账号内。该合同另对其他事宜进行了约定。
同日，王请、罗燕（乙方）与吴某（甲方）又签订《补充协议》，约定：1、乙方自愿购买系争房屋成交价为300万元，另加装修补偿款90万元。两项总计390万元为甲方净到手。2、乙方承诺于2016年2月29日前向甲方一次性现金支付装修补偿款90万元。3、本协议双方各执一份，若有任何一方违约则参照买卖合同违约条款处理。
一审再查明，2016年1月23日，王请、罗燕通过银行转账方式向吴某支付房款30万元。吴某于2016年2月9日死亡，王请、罗燕向吴某的继承人表示要继续履行合同遭到上诉人方的拒绝，王请、罗燕因此未再继续支付剩余房款也未获实际交付系争房屋。
一审审理中，王请、罗燕表示其同意按照补充条款确定的交易总价格390万元继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，其中房屋价款300万元，90万元系专门用于支付系争房屋装修价款而非避税。王请、罗燕同时自述知道上海市的限购政策，王请、罗燕具有在上海市购房资格。王请、罗燕为证明自己的继续履行房屋买卖合同之能力，于2016年7月29日向法院缴付360万元现金。
一审法院认为，王请、罗燕与吴某签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，王请、罗燕和吴某均应恪守履行。在履行过程中，吴某过世，该事实不导致吴某与王请、罗燕之间的房屋买卖合同关系当然终止。三上诉人作为吴某的第一顺位法定继承人均未放弃对遗产的继承，也应当继续履行被继承人吴某生前的债务，该债务并非专指金钱债务，当然包括合同项下的义务，因此王请、罗燕要求继续履行房地产买卖合同，由三上诉人向其交付系争房屋及协助办理系争房屋产权转移登记至王请、罗燕名下的诉讼请求，法院予以支持。
二审法院上海市第一中级人民法院查明事实与一审相同。
二审法院认为，二审的争议焦点即在于房屋买卖合同履行过程中，出卖人死亡的，合同是否终止以及继承人应否继续履行合同。首先，关于合同是否终止问题。本案中，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系被上诉人与吴某经自愿平等协商达成，属合法有效合同，双方均应诚信履约。虽然吴某在合同履行过程中死亡，但，一者，房屋买卖合同并非人身依附性合同；二者，合同一方当事人死亡的情形并不属于我国《合同法》规定的合同终止情形；三者，双方当事人亦未约定此种情形下合同终止，因此，上诉人关于合同自然终止的主张，于法无据，本院不予采信。本院认为，被上诉人与吴某之间的房屋买卖合同法律关系依旧有效存续。
其次，关于继承人应否继续履行合同的问题。三上诉人作为吴某的第一顺位法定继承人，其三人均未表示放弃继承，故根据我国《继承法》第三十三条的规定，其三人理应在继承遗产的范围内对被继承人吴某的债务承担清偿责任。需要指出的是，此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务，三上诉人对此理解明显有误，对其关于一审适用法律错误的主张本院不予采纳。本院认为，判由三上诉人继续履行被上诉人和吴某签订的房屋买卖合同，既是对诚实信用法律原则的尊重，亦是对死者生前真实意愿的尊重。
【律师意见】
在房屋买卖合同履行过程中，出卖人突然遭遇不幸，在等待继承人继承房产的过程中，房屋买卖合同无法正常推进，且当继承人之间对于是否继续履行房屋买卖合同意见不能达成一致的时候，买受人与出卖人继承人之间就产生了纠纷。
对于在房屋买卖合同履行过程中，出卖人死亡后房屋买卖合同是否继续履行的问题，存在两种截然不同的观点。第一种观点认为，根据《物权法》第九条第1款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此即使买受人已经支付了购房款，但由于尚未办理过户登记，该房屋的所有权并没有发生转移，买受人只享有合同债权。另外，《继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始”，也就是说出卖人的房屋所有权在出卖人去世时由其法定继承人依法继承。房屋买卖合同系出卖人与买受人之间的合同，因此配合办理过户登记手续、转移房屋所有权是出卖人的法定义务，但由于出卖人在合同约定办理过户登记的期限之前去世，无法亲自完成办理过户登记的义务。而此时房屋的所有权已经转为出卖人的法定继承人所有，法定继承人与买受人之间不存在买卖合同关系，因此是否转移房屋所有权是法定继承人的权利，买受人不能强制要求继承人继续履行房屋买卖合同。
第二种观点认为，买受人与出卖人就房屋买卖一事达成合意，签订了房屋买卖合同，该合同从签订之时起产生法律效力，对双方具有法律约束力。双方应当依据合同约定，享有合同权利，履行合同义务。若出卖人在房屋买卖合同履行过程中死亡的，根据我国《继承法》第三十三条的规定，继承人应当在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿的责任。因此，在房屋买卖合同中，出卖人死亡，其继承人应当对合同义务予以承继，继续履行房屋买卖合同，协助买受人办理过户手续，并依法享有继承出卖房款的权利，买受人应当承担给付尾款的责任。
在司法实践中，为了保护交易秩序和交易安全，结合《合同法》、《继承法》等法律规定，法院通常持第二种观点，支持买受人的诉讼请求。上述案例中，一审、二审法院的判决中均支持了第二种观点。因为根据《合同法》的相关规定，房屋买卖合同若是双方当事人真实意思表示，应系合法、有效的合同，双方均享有合同权利，应履行合同义务。在履行过程中，出卖人不幸去世，该事实不导致出卖人与买受人之间的房屋买卖合同关系当然终止。根据《继承法》第三十三条的规定，我国继承法采用的是“限定继承”原则，即继承人仅在其所得遗产的财产权利范围内承担偿还被继承人生前所欠债务的责任，对超出遗产中财产权利的债务有权拒绝偿还。但被继承人的债务不限于金钱债务，当然也包括其他项合同之债，例如履行相应的交付货物、配合办理产权登记等合同义务。也就是说，继承人也应在继承遗产范围内承担上述非金钱债务的合同义务。
第二种观点既尊重法律，也最大程度地保障不动产交易安全。但在这样继续履行合同的判决中，往往对买受人的经济实力提出了更高的要求，若是买受人无法一次性支付剩余房款，法院也有可能判决解除合同。对此，为了减小二手房买卖的风险，应尽可能缩短交易时间，一方面是鉴于房地产市场价格总体不断上涨的趋势，另一方面缩短交易过程也可以防止出现对方反悔、发生意外事件等不利于交易稳定性的情况。
【法条链接】
1.《合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《继承法》
第二条 继承从被继承人死亡时开始。
第二十五条 继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
第三十三条 继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。