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我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其zui高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出zui可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。
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一些房地产专业人士指出，随着天津市开发的住宅大盘不断向城市边缘化发展，社区商铺正逐渐成为投资热点。如果该区域居住人口密集度增长过慢，且业态搭配不合理，业主过分贪图高回报的话，未来商家的运营成本可能过高，同样会带来经营风险。此外，政府主管部门也加大了对产权式商铺的审批力度，要求其商铺的分割要有明确的限制，并且要实体分割、要能够独立经营。工商管理部门人士也提醒人们警惕那些所谓的高回报率的房地产广告，谨慎识别信息真伪，防止资金风险。
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商铺投资有多种形式，较为常见的有两种，一种是沿街商铺投资，这类商铺需要的资金量较多一些，一般地段决定价值；而另一种带独立产权的商铺，这类商铺与沿街商铺相比，投资的金额较少，但是，这类商铺与项目后期的经营管理水平息息相关，经营好的专业市场，投资回报率非常可观。有关人士提醒投资者，投资商铺时，应考虑商铺所投入的资金量，对于一些动辄几百万的商铺，应谨慎考量其风险情况及投资回报情况，投资商铺时，zui好能选择有稳定收益，风险系数低，投资额小的项目，这类项目相对来讲，会有稳定的投资回报率。
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